Exonération de plus-value... et aléas de la vie


 Pouvons-nous prétendre à un régime de faveur au titre de la taxation sur la plus-value lorsque, l'on se voit contraint de vendre un logement après une séparation avec notre conjoint, ou le logement d'un parent dont on a hérité après son décès ?

 
Vente après séparation
 
La difficulté. En vertu de l'art. 150 U du CGI, pour pouvoir bénéficier de l'exonération de plein droit de la taxe de la plus-value, un couple qui vend son logement doit l'occuper à titre de résidence principle au jour de la vente. Cette condition tenant à l'occupation du logement à titre d'habitation principale au jour de la vente n'est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l'un des conjoints a été contraint de quitter le logement commun...
 
Où il est fait preuve de clémence... Pour tenir compte de ces situations, les pouvoirs publics admettent "une mesure de tempérament" en faveur de l'ex conjoint (ou conjoint séparé de fait) qui n'occupe pas le logement à la date de la vente. Il pourra bénéficier de l'exonératuion à une double condition. D'une part, si le logement est occupé par son (ex-)époux jusqu'à sa mise en vente. D'autre part, si la vente "intervient dans les délais normaux" (ce qui est apprécié au cas par cas). 
 
Et d'une faveur... Il vient d'être confirmé "que le bénéfice de l'exonération n'est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation ou de divorce et la dat e de mise en vente".
 
Et pour les couples non mariés ? La mesure de tempéremment est étendue aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui romptent un Pacs, dans les mêmes conditions.
 
Conseil. La "réalité" du concubinage, qui peut faire l'objet d'une demande de renseignements par le fisc, peut être justifié par la production de divers documents, et notamment par un certifat de vie commune ou de concubinage.
 
Vente après décès
 
La difficulté. Lorsqu'on reçoit par héritage (succession) un logement, et sauf à en faire ensuite sa résidence principale, on est taxé suivant le régime de droit commun au titre des PVI s'il est vendu...
 
Pas de faveur à l'horizon... Le ministre du budget a écarté toute réforme qui viserait à créer un régime particulier pour la vente d'un bien reçu par succession.Et toute faveur pour celui qui a "par convenance personnelle, d'abord souhaité conserver le bien avant de le revendre et ainsi, le cas échéant, contribué à augmenter la plus-value de revente".
 
Moralité ? Le régime applicable incite à vite vendre un bien par héritage. La PV tirée étant calculée en retenant comme prix d'acquisition la valeur utilisée pour déterminer les droits de mutation à titre gratuit et, celle-ci correspondant à la valeur du bien au jour du décès, la revente à brève échéance "réduit, voire annule le montant du gain imposable".
 
Une parade ? Bénéficier d'un cas d'exonération des PVI en vendant le bien reçu sous condition de remploi de tout/partie du prix à l'acquisition (ou à la construction) d'une résidence principale. S'il ne faut pas, en principe, avoir déjà été propriétaire de sa résidence principale. S'il ne faut pas, en principe, avoir déjà été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatres dernières années précédant la vente, notez que le fisc admet uune mesure de tempérament si le nouveau logement est financé par un prêt-relais, sous conditions. La mise en vente du logement reçu doit être antérieure à l'acquisition du nouveau logement et sa vente effetive doit intervenir dans un délai raisonnable après cette acquisition. Le remploi effectif du prix de vente doit être justifié, tel par le remboursement anticipé du prêt contracté pour rembourser le prêt-relais.
 

Publié le